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都2020年了 你還在亂買房嗎?
編輯:    發布時間:2020-01-09 15:02:16    瀏覽次數:1701
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鄒平房產網資訊內容提示: 2020年,房地產市場再次踩上“拐點”。
 2020年,房地產市場再次踩上“拐點”。

  房價上漲腳步慢下來了,實質性的下跌開始出現,往前一步,真正的轉折就在眼前。

  上一次出現這種情況還是在2014年。

  彼時,業內大佬紛紛斷言房地產“黃金時代”已經結束,一些房企甚至啟動“去地產化”的激進轉型。

  不過,這種“哀鴻遍野”的狀況很快就被2015年開始的新一輪“牛市”打散。買房的人再次賺的盆滿缽滿,對小城市“不拋棄不放棄”的碧桂園超越“老大哥”萬科成為國內第一大開發商。這4年多里,龍頭房企銷售額翻了三番邁入“7000億俱樂部”。

  樓市“黃金時代”似乎沒有結束,只是分了區。一線城市一平方米的價格就可以在鶴崗買套房。

  

  2020年,“十字路口”再次出現,房子的游戲還能這么玩嗎?

  買房≠賺錢了!

  從2018年開始,很多業內研究者就發現了一個奇怪的現象:過去十幾年一直存在的房地產“小周期”規律失靈了。

  簡單來說,房地產行業內有個“三年小周期”規律,期間,市場上行和下行各占約一半時間,這是房地產波動的直接表現。

  但是自2015年底以來,本輪房地產上漲已經持續4年多(國家統計局公布的70城新房與二手房平均價格環比已經分別上漲55個月和56個月)。期間,房價漲幅不斷收窄,直至2019年年末,房價出現“轉跌”信號,但本輪地產周期遠未見到終點。

  波動減小,周期拉長,是什么“熨平”了樓市波動?

  可以說,在房住不炒的主基調下,因城施策和“露頭就打”的調控政策,減小了大漲大跌的可能,不同城市松緊不同的政策也助推其進入不同周期。

  這樣的情況如果持續下去,將意味著橫盤時代的到來。

  華創證券研究所房地產行業首席分析師袁豪認為,本輪房地產小周期預計將由原先3年延長至超7年。

  橫盤時代并不是沒有波動。盡管總量穩定,但區域性和結構性的分化可能仍會加劇,城市間小周期此起彼伏、相互對沖。

  更重要的是,進入橫盤時代后,房地產投資邏輯將發生根本性的變化。

  過去十年,據中泰證券統計,如果投資大宗商品一直持有,累計只能得到30%的回報,投資債券有51%的回報,投資股票有57%的回報,而投資房地產能夠獲得265%的回報。

  過去10年,買房=掙錢。

  但這個等式在橫盤時代不成立了。

  過去一年,房價漲了多少?中國指數研究院數據顯示,去年百城新房均價同比漲幅僅為3.34%。房價漲幅不敵通脹。

  社科院的一份報告也顯示,近一年核心城市住房增值率,要遠低于同期物價上漲率和存貸款利率。買房不如存錢。

  買房可能也不如買股票。2019年,滬指、深指及創指分別上漲22%、44%和43.79%,據測算,人均盈利10.35萬元。買了房坐等升值的人賺了多少?據諸葛找房統計,去年中國百城二手房價累計僅上漲0.03%。

  這還沒有算上房子高昂的持有成本:物業費、供暖費、每年的折舊、維修費、稅費等等,如果買了車位還要交納停車管理費。

  可以說,如果房價不上漲、甚至漲幅較小,持有房產每天都是虧錢的。中泰證券統計顯示,上海市持有房產的總成本近9%,而去年其收益只有不到1.2%。

  對炒房客、投資客來說這絕對是個壞消息,但是對剛需來說,穩定的市場和預期,可以讓他們找到更多買房或者換房的機會。隨著越來越多城市房價走穩甚至步入調整,2020年,不少城市包括很多一二線城市都可能出現買房窗口。

  那買房需要注意些什么?

  看政策!看政策!看政策!

  中國樓市是政策市,買房首先要搞清楚的肯定是政策。“房住不炒”的政策主基調已經堅持了4年多時間。

  最近與樓市相關的兩個大政策一個是降準,一個是房貸利率的LPR改革。

  先說降準,“降準之后流動性加強,錢會更多流入房地產?”過去這個邏輯行得通,但是官方此次穩樓市的決心很大,在“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確要求下,降準釋放的資金進入房地產領域將受到嚴控。

  例如:1月4日,銀保監會發文要求,銀行保險機構要落實“房住不炒”的定位,嚴格執行房地產金融監管要求,防止資金違規流入房地產市場,抑制居民杠桿率過快增長,推動房地產市場健康穩定發展。

  1月5日,央行工作會議提出,要加強長效機制建設,加快房地產金融等宏觀審慎政策框架。

  調控筑起大壩之后,降準釋放的“水”不會瘋狂灌入樓市帶動新一輪大漲。當然,降準對樓市肯定是還個好事,無論是房企還是購房者都有望在資金上“松口氣”。

  對任何城市來說,樓市是否興盛的關鍵都在于當地的環境、產業基礎、發展潛力、對人口的集聚能力等,這是房地產市場的基本面。降準當然改變不了樓市的基本面,但業內認為,對于人口密集、已經進入調整期的一二線城市來說,降準還是能加速樓市止跌的。不過,對于人口凈流出的收縮型城市,降準的影響有限。

  再看LPR改革。去年8月17日,央行宣布新發放貸款主要參考LPR定價。年末,LPR改革走向存量貸款領域。已有房貸者有兩種選擇,一是選擇固定利率,這種選擇可以避免未來房貸利率走升的風險;另一個是選擇與LPR掛鉤,在未來LPR下行時,這種選擇可以享受降息的紅利。

  LPR改革后,房貸利率出現下行趨勢。去年11月,5年期以上LPR報價下調5個基點至4.8%,這是LPR改革后的首次利率下調。在此之前,中國貸款基準利率自2015年10月之后,已有四年未有調整。

  今年年初的降準向商業銀行釋放資金、節省利息支出,有效降低商業銀行資金成本,業內人士預計,未來LPR加點有望再度壓縮。

  全國性的政策之外,各地因城施策的調控更是買房之前需要關注的重點。

  簡單說起來,如果一個地方房價上漲過快,那么很可能調控政策已經在路上了,買房需要謹慎。例如:2019年3-4月份,蘇州市樓市高燒,不少人蜂擁而入搶房。但5月份開始,蘇州三次收緊調控,7月份再次升級限購、限售,當地樓市隨之“熄火”。如果在高點買入,一段時間內都可能成為“接盤俠”。

  在調控政策本來就非常寬松的地方,如果有托市政策出現,同樣需要警惕,因為這里可能正在透支未來的購買力,當你買了房子想要變現的時候,發現賣不出去,就真砸手里了。

  機會可能出現在過去政策嚴厲,但是最近適當放寬的地方,合理的住房消費將更多得到釋放。

  什么樣的房子不能買?

  想必各種專家已經給了你各種忠告。大致來說,房子能不能買一般圍繞兩個點,一是抗不抗跌;二是有沒有流動性。

  先說什么樣的房子抗跌。買房其實真正買的是那個建筑物嗎?

  不是的,而是房子背后的土地使用權,甚至是醫療教育等資源,這才是增值和漲價的關鍵。

  所以裝修等附加值不是房子的核心價值,買房時也不要被這些眼花繚亂的附加物干擾。真正要看的是區位。

  買房的時候先問幾個問題:你買的房子在不在市區?房子帶不帶學區(學區好不好)?步行10分鐘有沒有地鐵?半徑1-2公里內有沒有商業綜合體和醫院?這些都是保證房子吸引力的關鍵。尤其是在北京這種一線城市,最抗跌的就是市中心的老破小學區房。

  除了區位之外,房子的用途也很重要,如果不是資金實力非常雄厚,最好不碰辦公樓和商鋪。現在在絕大多數城市辦公樓的空置率都很高,機構投資者都玩不轉,不適合普通人。潘石屹的SOHO中國就被曝出頻繁甩賣資產和利潤大幅下滑。

  再看看同樣十分關鍵的“流動性”。任何資產,一旦失去了流動性,它的價值就會迅速減退。房子失去流動性,不管浮盈多少都沒有意義,因為錢拿不出來。

  有明顯缺陷的房子流動性肯定是打折扣的。這包括產權有問題的房子,比如小產權房、商住公寓、軍產房等以及權屬有糾紛的房子。還包括質量、戶型等有明顯問題的房子,比如有的房子設計嚴重不合理,影響居住。也包括區位有問題的房子,比如在城市遠郊區,交通極為不便的房子或者部分海外房產等,變現困難。

  此外,限售政策嚴格的地方,房子的流動性也是大打折扣,一些5年甚至8年以上才能交易的房子,二手房市場流動性大大降低。

  值得注意的是,買房的時候也需要考慮當地是否有發育程度較高的二手房市場。一些縣城或者小城市,大部分人都傾向于去買新房,二手房市場不成熟,這也不利于房子后續的變現。

來源:中新經緯(責任編輯:李方)


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