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房產評論|房地產調控政策的效果正在顯現
編輯:    發布時間:2019-11-11 11:30:12    瀏覽次數:573
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鄒平房產網資訊內容提示:2018年的下半年房地產市場不及上半年的表現,2019年的房地產市場表現與2018年的走勢類似,上半年表現較好,進入第三季度之后各項數據均出現調整

來源:21世紀經濟報道 榮盛發展首席經濟學家尹中立

2018年的下半年房地產市場不及上半年的表現,2019年的房地產市場表現與2018年的走勢類似,上半年表現較好,進入第三季度之后各項數據均出現調整,而且比2018年第三季度調整的幅度更大。無疑,這是政策調控的結果。自今年第二季度以來,房地產金融政策明顯收緊,7月底的政治局會議強調“不再把房地產作為短期刺激經濟的手段”。第三季度房地產市場的各項數據在走弱,市場的分化在加劇,房地產調控政策的效果正在顯現。


一、房地產各項數據均走弱

從土地市場看,今年三季度,住宅用地市場整體持續降溫,供需雙雙減少。300城土地市場住宅用地供應面積環比減少4.1%,同比下降6.6%。300城住宅用地市場成交面積規模環比減少5.8%,同比下降2.5%。平均溢價率較二季度下降12個百分點,較去年同期提高0.6個百分點。三季度流拍住宅地塊共172宗,流拍面積環比增加47%,但較去年同期有所改善。

土地市場分化,三四線城市流拍增多。從土地市場熱度看,依然是長三角區域為首,然后是中西部、珠三角、京津冀。從土地流拍情況看,10月份,52塊地流拍,其中34塊地在三四線城市。

從銷售情況看,統計局數據顯示,1-9月份,商品住宅銷售面積同比增長1.1%;其中,東部、東北地區銷售面積同比下降;中、西部地區銷售面積同比增長。

從銷售金額看,1-6月,商品住宅銷售金額同比增長10.3%,增速高于二季度末1.9個百分點,低于去年同期5.3個百分點。克爾瑞數據顯示:二季度末與三季度末,TOP100房企累計權益銷售規模同比增速均為4%(2018年三季度數據不詳)。

從價格看:10月份中指院數據顯示,監測的100個城市,價格環比漲幅持續收窄。進入四季度打折季后,廣州、天津、濟南、南昌、合肥、武漢、長沙等一、二線城市均出現新盤降價情況。西安、昆明、重慶、南寧等中西部城市新盤價格相對堅挺。

二、傳統促銷季,房企以價換量

面臨嚴峻的政策調控,2019年房企打折促銷季較往年來得早了些。8月20日,恒大率先開始了新一輪的“恒大購房季”,各個區域開始推出優惠活動,全員營銷。碧桂園以鳳凰云為平臺,在9月中旬至10月中旬舉辦“金秋購房節”。多數中小型房企紛紛跟隨。正在沖刺業績的正榮集團將在國慶期間舉辦全國TAO房節,13個區域逾百個項目均參與。奧園商業地產不僅優惠,從來訪到購房,各個階段都送禮。

值得關注的是,雖然恒大打響打折第一槍,但頭部房企以及年度銷售目標完成較好的房企打折力度有限,有的甚至不如往年。以恒大為例,歷年打折季中,2011年7.5折,2016年8.2折起, 2018年為8.9折,今年為9折。北京中海營銷部工作人員表示,“金九銀十”沒有特殊的降價促銷策略,今年已完成業績指標,不會刻意降價失去經營意義。一方面反映出頭部房企對市場長期看好,對后市較有信心;另一方面,反映出在市場環境整體偏弱,政策持續抑制特別是限價等政策影響下,房企利潤已經被縮減,折扣空間有限。

三、三季度房企融資環境整體偏緊

房地產行業資金趨緊。1-9月份,房地產開發企業到位資金同比增長7.1%;增速較1-6月回落0.1個百分點,較去年同期回落0.7個百分點。從月度走勢看,9月份房企到位資金小幅改善,增速比1-8月份加快0.5個百分點,結束了連續4個月的增速回落走勢。

從資金來源結構看,受政策影響,房企融資途徑更加正規化,表外融資規模減少。1-9月份,國內貸款增速較二季度末和去年同期分別提高0.7和14.2個百分點;而自籌資金增速較二季度末和去年同期分別降低1.2和7.9個百分點。

從主要融資渠道看,三季度信用債融資規模較去年同期下降15.6%,較二季度小幅增加7%;海外發債規模較二季度下降15%,較去年同期增加38%;房地產類集合信托募集規模同比下降15.5%,環比減少13%。

9月份房企發行信用債和海外債融資成本較一季度均有上升。報告分析稱,部分擴張型房企融資成本已經從過去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些企業已經達到13%。

展望未來,在政策力度保持不變的情況下,房地產市場總體將持續走弱趨勢。

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