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房降價后能否解除購房合同
編輯:    發布時間:2013-04-16 19:31:53    瀏覽次數:9989
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鄒平房產網資訊內容提示:隨著國家宏觀調控政策力度的加大,我國房地產市場迅速降溫,房價降幅較快。于是在全國范圍內,特別是北京、上海、杭州等大中城市,購房者要求退房事件紛紛發生。那么在這種情況能否解除購房合同?筆者認為應從以下四點進行分析: 首先,不履行合同與誠實信任原則相悖。

    隨著國家宏觀調控政策力度的加大,我國房地產市場迅速降溫,房價降幅較快。于是在全國范圍內,特別是北京、上海、杭州等大中城市,購房者要求退房事件紛紛發生。那么在這種情況能否解除購房合同?筆者認為應從以下四點進行分析: 首先,不履行合同與誠實信任原則相悖。
  隨著國家宏觀調控政策力度的加大,我國房地產市場迅速降溫,房價降幅較快。于是在全國范圍內,特別是北京、上海、杭州等大中城市,購房者要求退房事件紛紛發生。那么在這種情況能否解除購房合同?筆者認為應從以下四點進行分析:
  首先,不履行合同與誠實信任原則相悖。誠實信任是一切民事法律行為的基礎,被稱作民法的“帝王原則”,它要求締約時誠實并不欺不騙,締約后守信并自覺履行。因此無論是開發商,還是購房者,都應該講誠信。其次,購房者不履行合同,也無權依法解除合同。解除合同的方式有協議解除和法定解除,協議解除在此已不存在,只能看能否適用法定解除。《合同法》第九十四條規定:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形”。購房者似乎可以利用(二)、(三)、(四)項,使其符合所要求的表象條件,但關鍵的是,根據民法理論以及《<中華人民共和國合同法>釋義》(二)、(三)、(四)項的解除選擇權是專屬于守約方的。因此,即使購房者不履行合同,也無權適用法定解除條件。
  再次,能履行的合同違約后也應繼續履行。在法理上,根據合同是否履行與履行狀況,違約行為可分為合同的不履行和不適當履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下,對方可以選擇繼續履行或解除合同,而不履行方無權毀約。
  最后,即使合同解除也要賠償損失。《合同法》中規定:“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額”。從法律規定來看,合同解除后約定違約金低于開發商損失的,開發商可要求增加,而這損失包括合同履行后可以獲得的利益,即前后房款的差額。可見,即使合同解除,購房者也要賠償相當于開發商的損失。
  限購后3種情況購房合同可以解除
  海南省高級人民法院近日通過《關于審理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》,首次就近年來出現的涉“限購令”商品房買賣糾紛、涉“保障性住房”買賣糾紛、“小產權房”買賣糾紛等新案件的審理進行規范。尤其在涉“保障性住房”買賣糾紛中,分別對經濟適用房買賣糾紛、限價商品房買賣糾紛和單位集資合作建房買賣糾紛案件的審理做出了指導。

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